Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, satıcı tarafından belirlenen bir bedel karşılığında ve taraflarca belirlenen şartlar dâhilinde, ileri bir tarihte yapılması planlanan asıl satışını amaçlayan bir ön sözleşmedir.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin taraflar için bağlayıcı bir nitelik kazanması için kanunda öngörülen şekil şartlarına uygun olarak düzenlenmiş olması gerekir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706. Maddesi; “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.” şeklindedir.
2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddesi taşınmaz satışları için tapu sicil muhafız ya da memurlarını yetkili kılmışken, 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60/3 ve 89. Maddeleri taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce düzenleme şeklinde (resen) yapılacağı kuralını getirmiştir. Özetle, taşınmaz mülkiyeti devri borcu doğuran tüm sözleşmelerin, tapu sicilinde veya noterlerde düzenleme şeklinde yapılması bir geçerlilik şartıdır.
Bu şekil şartına uyulmazsa ve adi yazılı şekilde bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmadığı durumlara 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu açıklık getirmiştir.6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 12/2 maddesine göre; “Kanunda sözleşmeler için öngörülen şekil, kural olarak geçerlilik şeklidir. Öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz.” İş bu sebeple satış vaadi sözleşmelerinin kanunda öngörülen şekil şartlarına uygun olarak tanzim edilmesi gerekmektedir.
Satış vaadi sözleşmesi resmi şekilde düzenlenmemesi durumunda geçersiz sözleşme gereğince şahsi hakkı temlik alan davacının bu sözleşmeye dayanarak davalıyı cebri tescile zorlayamayacaktır. Konu ile ilgili emsal teşkil eden Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 16.03.2015 tarihli, 2015/1201 Esas ve 2015/2856 sayılı kararı; “Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile TMK’nın 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde TMK’nın 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.Yukarıda açıklandığı üzere taşınmaz satış vaadi sözleşmesi resmi şekilde düzenlenmesi gerektiğinden … ile … arasındaki sözleşme şekli şarta uygun olmadığından geçerli değildir. Geçersiz sözleşme gereğince şahsi hakkı temlik alan davacı bu sözleşmeye dayanarak davalı …’i cebri tescile zorlayamaz.” şeklindedir.
Sözleşmenin hukuken geçerli bir biçimde kurulmasında dikkat edilecek bir diğer husus sözleşmede tarafların borçlandıkları ana edimlerin belirlenmiş ya da belirlenebilir olması hususudur. Yargıtay 14.Hukuk Dairesi 01.03.2004 tarihli, 2003/8604 Esas ve 2004/1301 Esas sayılı kararı ile konuya şu şekilde açıklama getirmiştir; “ Satış vaadi sözleşmeleri ile ileride yapılacak asıl satım sözleşmesinin kurulması borcu altına girilir. Bu sözleşmenin hukuken geçerli bir biçimde kurulması sözleşmede tarafların borçlandıkları ana edimlerin belirlenmiş ya da belirlenebilir olmasına bağlıdır. Belirli ya da belirtilebilir olma yönünden önemli olan, sözleşmenin kurulduğu an değil ifa anıdır. Değişik bir ifadeyle satış vaadi sözleşmesinde, ilerde kurulması amaçlanan satım sözleşmenin temel unsurlarının kesin bir biçimde belirtilmesinde yasal zorunluluk yoktur. Bunların ifa anında belirlenebilir olması yeterlidir. Satış vaadine konu taşınmazların mahkemece yapılacak inceleme sonucu teşhis ve tayini mümkün olmuşsa bu durumda belirli olma özelliğinin var olduğu söylenebilir. Sözleşmelerin yerine getirilmesine olanak verecek biçimde yorumlanması asıl olduğundan, satış vaadi sözleşmesinde de bu sözleşmeye konu taşınmazların genel ve kapsamlı bir biçimde gösterilmesi halinde sözleşme ve dışındaki başka delillerle hangi yer olduğu anlaşılabiliyorsa sözleşme konu taşınmazın belirli ya da belirtilebilir olma unsurunu taşıdığının kabulü gerekir.”
Resmi şekilde tanzim edilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi her ne kadar alıcı ve satıcı arasında bağlayıcı olsa da ilerde mağduriyet yaşanmaması açısından tapuya şerh ettirilmesi de gereklidir. Zira tapu kütüğündeki kayıtlara dayanarak işlem yapan üçüncü kişilere karşı herhangi bir hak iddiasında bulunulması ancak sözleşmenin tapuya şerh edilmesi ile mümkündür. Tapuya düşülen şerhin 5 yıl geçerlilik süresi bulunur. Tapuya şerh edilmesinin ardından şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse iş bu şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re’sen terkin olunur.
Nitekim konu ile ilgili Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 10.07.2013 tarihli, 2013/474 Esas ve 2013/1050 sayılı kararı; “satış vaadi sözleşmelerinin TMK. nun 1009. maddesi uyarınca tapunun beyanlar hanesine şerh edilmesi mümkündür. Böylece, sözleşme alacaklısı, sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını kuvvetlendirmiş olacak ve üçüncü kişilere karşı ileri sürme olanağını da kazanacaktır. Tapu Kanununun 26. maddesi uyarına bu şerh beş yıl süre ile geçerli olup beş yılın dolmasından itibaren kayıttan silinir ve gücünü yitireceği kuşkusuzdur.” şeklindedir.